סוגי ריביות משכנתא בשוק

מתכננים לקחת משכנתא בקרוב כדי להגשים חלום ולרכוש נכס למגורים או להשקעה? מהי ריבית המשכנתא הנהוגה כיום אצל הבנקים? מהם היתרונות והחסרונות של מסלולי המשכנתא השונים? האם ריבית המשכנתא צפויה לעלות בקרוב? – מה עדיף צמוד מדד או לא צמוד? קבוע או משתנה?

ובכן, כאשר אתם ניגשים לבנק כדי לקחת ממנו משכנתא המאפשרת לכם לרכוש דירת מגורים, היועץ ירכיב עבורכם תמהיל המורכב מכמה מסלולים, ובכל מסלול יש ריבית שונה. ריביות והצמדות, משפיעות על ההחלטות שלכם והן ישפיעו על ההחזרים החודשיים שילוו אתכם במשך שנים רבות. ככל שהריביות גבוהות יותר וככל שתקופת המשכנתא ארוכה יותר, כך גם ההחזר החודשי יושפע, והסכום הסופי שתחזירו לבנק צפויי להיות גבוה יותר.

מסלולים נפוצים וריביות משכנתא

הבנקים מציעים מגוון רחב של מסלולי משכנתא, ולכל מסלול יש מאפיינים ייחודיים כמו גם יתרונות וחסרונות שחשוב להתייחס אליהם מראש. למעשה, כאשר אתם לוקחים הלוואה מהבנק לרכישת דירה עליכם לבנות תמהיל משכנתא המכיל מסלול אחד לפחות בריבית קבועה, ויש להתייחס גם למגבלות השונות עליהן החליט בנק ישראל, כאשר המגבלה על מסלול הפריים עומדת להשתנות בקרוב, ובמקום מקסימום 33% מסך ההלוואה כעת ניתן יהיה לקחת כשני שליש במסלול הפריים כאשר השליש הנוסף יהיה חייב להיות במסלול בריבית קבועה.

ראוי לציין כי בנק ישראל אוסף נתונים מהבנקים למשכנתאות כדי לשקלל ולחשב את ריבית המשכנתא הממוצעת, הבנק מפרסם את הריבית הממוצעת למשכנתאות בחלוקה לפי מסלולים צמודי מדד ובמסלולים ללא הצמדה למדד, ולפי חלוקה של תקופת המשכנתא.

המסלולים הנפוצים ביותר נכון ל-2020 והריביות בכל מסלול הם:

• מסלול פריים – הכוכב של המשכנתאות בשנים האחרונות בגלל סביבת הריבית הכמעט אפסית, במסלול זה הריבית מתעדכנת אחת לחודש בהתאם למצב המשק לדוגמא, אין הצמדה למדד, וניתן לפרוע את המסלול ללא עמלת פירעון מוקדם – זהו יתרון חשוב מאוד עבורכם. החיסרון העיקרי במסלול פריים האו הסיכון הגבוה אם הריבית במשק משתנה וקופצת מעלה כך יעלה ההחזר החודשי בצורה יותר אגרסיבית, כפי שקרה במשבר הסאב פריים לפני כעשור  כאשר הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי בארה"ב) העלה את הריבית, העלאה שגרמה לנוטלי הלוואות להפוך ולהיות חדלי פרעון מבלי יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים שנחתו עליהם לאחר עליית הריבית, והבנקים בארה"ב פשטו את הרגל, ולכן ב-2013 נגיד בנק ישראל הגביל את מסלול הפריים ל- 33% מסך המשכנתא וכאמור ההגבלה שונתה כעת לשני שליש מסך המשכנתא.
• מסלול משכנתא בריבית משתנה כל שנה לא צמודה למדד הנקרא מלווה קצר מועד (מק"מ) – במסלול זה הריבית משתנה אחת לשנה, הריבית מעט יקרה יותר מהריבית במסלול פריים, והיתרונות הם אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנסות ואי הצמדה למדד. החיסרון העיקרי הוא רמת הסיכון אם עלות הגיוס של אותו הבנק עולה.
• מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ) –  במסלול זה הקרן וההחזר החודשי אינם משתנים לאורך כל תקופת ההלוואה, הריבית קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ואין הצמדה למדד, יחד עם זאת מדובר בריבת גבוהה יותר מזאת הניתנת במסלול הריבית הקבועה צמודה למדד היות והבנקים משקללים את ההפסדים שלהם מעליות צפויות במדד והשחיקה של השקל. חסרון נוסף בא לידיי ביטוי לעיתים בעמלות הפירעון המוקדם מאחר ומסלול זה אינו נזיל.
• מסלול משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד – במסלול זה הריבית משתנה אחת לחמש שנים, צמודה למדד, וניתן לפרוע את המסלול ללא קנסות ועמלת פירעון מוקדם בתחנת היציאה בתום חמש שנים, כמו כן אם תבחרו לפרוע מסלול זה טרם נקודת היציאה עמלת הפירעון אם ותהייה אחת כזאת תהייה נמוכה בהשוואה למסלולים הקבועים היות והחישוב לעמלת הפירעון הינו עד נקודת היציאה ולא עד סוף המסלול – לדוגמא מסלול בריבית קבועה ל-25 שנים שאותו החלטנו לפרוע לאחר 3 שנים, עמלת ההיוון תחושב לתקופה של 22 שנים בעוד שבמסלול בריבית המשתנה כל 5 שנים ל-25 שנים בפירעון לאחר 3 שנים חישוב עמלת הפירעון יהיה לתקופה של שנתיים עד למועד תחנת היציאה ומכאן עמלה נמוכה בהרבה.
• מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – במסלול זה הריבית לא משתנה לאורך כל חיי ההלוואה, אך הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן. זהו מסלול טוב לתקופה קצרה יחסית אך עמלת הפירעון המוקדם עשויה להיות יקרה, ובנוסף כאשר האינפלציה תרים את ראשה אנו נחווה הן עלייה גם אם מדודה בהחזרים החודשיים וגם בקרן הלוואה שתתנפח.
• מסלול משכנתא צמודה למט"ח (דולר, אירו וכו') – במסלול זה הריבית משתנה אחת לשלושה חודשים או 6 חודשים, אין הצמדה למדד ויש אפשרות לפירעון מוקדם ללא קנס, אך חשוב להתייחס לשינויים בשער החליפין, מסלולים אלו מתאימים ללקוחות עם הכנסות במט"ח.

הכתבה באדיבות חברת פריים משכנתאות – החברה המובילה בישראל לייעוץ בנושאי משכנתא ופיננסים. פריים משכנתאות ופיננסים מסייעת ללקוחות לבנות תמהיל משכנתא מותאם אישית עם ריביות משכנתא אטרקטיביות, בהתאם ליכולת ההחזר שלכם, ואתם יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים ולמעלה מכך.